Частью 1 статьи 39 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (далее - Закон N 52-ФЗ) предусмотрено, что на территории Российской Федерации действуют федеральные санитарные правила, утвержденные и введенные в действие федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (часть 3 статьи 39 данного Закона).

СанПиН 2.1.2.2645-10 установлены обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

Пунктом 3.3 указанных СанПиН установлено, что помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Из ч. 2 ст. 22 ЖК РФ следует недопустимость перевода жилого помещения в нежилое при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход, нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу, использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает. Указанную норму суды применяют и в отношении помещений с изначальным нежилым назначением, объясняя невозможность существования нежилого помещения без отдельного в него входа (например, Определение Московского областного суда от 29.11.2011 по делу N 33-26663).

В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом (подп. в); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подп. г).

 П.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, какое имущество относится к общему имуществу в мноквартирном доме. Таковыми являются:

• помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
• иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Также, в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкцией объектов капитального строительства признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Устройство отдельного входа, незатрагивающее общее имущество и не влекущее изменений существующих размеров нежилого помещения не требует получения согласия собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с положениями статей 36 и 40 Жилищного кодекса РФ .

Если устройство отдельного входа в нежилое помещение невозможно без использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (разборка надподвального перекрытая, использование части коридора или лестницы и т.д.), собственником нежилого помещения должно быть получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Форма согласия собственников по вопросу устройства отдельного входа в нежилое помещение законодательно не установлена На практике вопрос о согласовании такой реконструкции включается в повестку годового или внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома и оформляется в виде протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.

В случае отсутствия на общем собрании собственников кого-либо из собственников помещений многоквартирного дома, возможно собрать подписи всех собственников помещений многоквартирного дома путем заочного голосования в порядке, предусмотренном ст.47 Жилищного кодекса РФ.

Обращаем внимание, что в случае отсутствия согласия на устройство отдельного входа в нежилое помещение хотя бы одного из собственников помещений в многоквартирном доме, собственник этого нежилого помещения может столкнуться с таким противоречием законодательства, когда и получить согласие на реконструкцию он не может (несогласие одного или нескольких других собственников), и эксплуатировать данное помещение по его целевому назначению он также не может (законодательный запрет на эксплуатацию нежилых помещений, необорудованных отдельным входом). Представляется, что в данном случае собственник нежилого помещения будет иметь право обратиться в суд за защитой своих законных прав и интересов с иском к несогласному собственнику об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением и об обязании выдать согласие на реконструкцию помещения на основании статей 209, 304 Гражданского кодекса РФ.